Das Gesetz über das Verbot des Kaufs von Wohnimmobilien durch Nicht-Kanadier, das im Januar 2023 in Kraft trat, wurde vom Bundesministerium der Finanzen bis zum 1. Januar 2027 verlängert. Diese Verlängerung verändert die Situation für jeden Ausländer, der einen Immobilienkauf in Kanada in Betracht zieht. Der genaue Umfang dieses Gesetzes, seine Ausnahmen und die für Nicht-Residenten verfügbaren Hypothekenmodelle verdienen eine präzise technische Lektüre.
Realer Umfang des Verbots: Was das Gesetz anspricht und was es ignoriert
Das Verbot umfasst nicht den gesamten kanadischen Wohnimmobilienmarkt. Es richtet sich ausschließlich gegen Wohnimmobilien mit drei Einheiten oder weniger, die sich in einem Metropolitan Statistical Area (CMA) oder einer Census Agglomeration (CA) befinden. Konkret entgeht ein Gebäude mit vier oder mehr Wohneinheiten der Einschränkung, ebenso wie eine Immobilie, die außerhalb dieser von Statistics Canada definierten städtischen Gebiete liegt.
Diese Unterscheidung wird in den allgemeinen Leitfäden selten explizit erwähnt, die das Verbot als vollständige Blockade darstellen. Wir beobachten, dass mehrere ausländische Käufer rechtmäßig Mehrfamilienhäuser oder Immobilien in ländlichen Gebieten erwerben, ohne gegen das Bundesgesetz zu verstoßen.
Um genau zu verstehen, wer ein Haus in Kanada kaufen kann trotz dieses restriktiven Rahmens, muss der rechtliche Status des Käufers und die Art der angestrebten Immobilie unterschieden werden.
Ausnahmen nach Einwanderungsstatus: temporäre Bewohner, Flüchtlinge und Partner
Das Gesetz sieht Ausnahmekategorien vor, die den Kauf auch während der Verbotsperiode ermöglichen. Die im März 2023 angenommenen Erleichterungen haben diese Ausnahmen erheblich erweitert.
- Temporäre Bewohner mit gültiger Arbeitserlaubnis: Sie können eine Wohnimmobilie für den persönlichen Gebrauch erwerben, vorausgesetzt, sie besitzen nicht mehr als eine Immobilie und erfüllen bestimmte Aufenthaltskriterien.
- Permanente Bewohner und kanadische Staatsbürger: Keine Einschränkungen. Sie kaufen zu denselben Bedingungen wie jeder gebürtige Kanadier.
- Partner oder Lebensgefährten eines kanadischen Staatsbürgers oder eines permanenten Bewohners: Die Ausnahme gilt auch, wenn der ausländische Partner selbst keinen permanenten Status hat.
- Anerkannte Flüchtlinge und geschützte Personen: Vom Verbot ausgenommen, auch für einen Erstkauf in Québec mit Zugang zu klassischen Hypothekenprogrammen.
Internationale Studierende hingegen unterliegen weiterhin dem Verbot für die im Gesetz genannten Wohnimmobilien, es sei denn, sie besitzen gleichzeitig eine berechtigte Arbeitserlaubnis.
Hypothek für Nicht-Residenten: Eigenkapital und Bankanforderungen
Der Zugang zu Finanzierungen stellt den Hauptkonfliktpunkt für einen ausländischen Käufer in Kanada dar. Kanadische Finanzinstitute wenden strengere Kriterien auf Kreditnehmer ohne lokale Kreditgeschichte an.
Das für einen Nicht-Residenten geforderte Eigenkapital übersteigt bei weitem das übliche Minimum. Während ein permanenter Bewohner eine Hypothek mit reduziertem Eigenkapital (sichergestellt durch die CMHC) erhalten kann, muss ein Nicht-Resident in der Regel ein deutlich höheres Eigenkapital bereitstellen, oft etwa ein Drittel des Wertes der Immobilie, abhängig vom Kreditgeber und dem Risikoprofil.
Kreditgeschichte und ausländische Einkünfte
Ohne kanadische Kreditbewertung muss der Kreditnehmer eine Kreditakte aus seinem Herkunftsland vorlegen, die übersetzt und beglaubigt ist. Einige Banken akzeptieren aus dem Ausland deklarierte Einkünfte, verlangen jedoch eine unabhängige Überprüfung durch einen zugelassenen Buchhalter. Andere lehnen einfach nicht-kanadische Einkünfte ab.
Wir empfehlen, einen auf Nicht-Residenten spezialisierten Hypothekenmakler zu kontaktieren, bevor Sie Schritte unternehmen. Der angebotene Zinssatz wird in der Regel höher sein als der, der einem Residenten angeboten wird, und die Hypothekenversicherung der CMHC ist für Nicht-Residenten nicht zugänglich.
Steuern und Gebühren für ausländische Käufer in Kanada
Über den Kaufpreis und die Hypothek hinaus gibt es mehrere Steuern, die speziell auf Nicht-Residenten abzielen. British Columbia erhebt eine Provinzsteuer auf Käufe durch Ausländer in der Region Vancouver. Ontario erhebt eine ähnliche Steuer in der erweiterten Region Golden Horseshoe.
In Québec gibt es derzeit keine spezifische Provinzsteuer für Ausländer, was den Markt in Montreal steuerlich vergleichsweise zugänglicher macht. Die Grundstücksübertragungssteuer (Willkommenssteuer) gilt jedoch für alle Käufer, unabhängig vom Status.
Kapitalertragssteuer beim Verkauf
Ein Nicht-Resident, der eine Immobilie in Kanada verkauft, unterliegt einer Steuerabzug auf den Erlös aus dem Verkauf. Die Canada Revenue Agency verlangt ein Konformitätszertifikat, bevor der Restbetrag an den nicht ansässigen Verkäufer ausgezahlt wird. Ohne dieses Zertifikat behält der Notar oder Anwalt einen Teil des Verkaufspreises treuhänderisch ein.
Diese Verpflichtung überrascht regelmäßig ausländische Investoren, die die administrativen Fristen für die Erlangung des Zertifikats nicht eingeplant haben.
Immobilienkauf in Kanada durch ein ausländisches Unternehmen: ein weiteres Hindernis
Das Gesetz von 2023 richtet sich nicht nur gegen natürliche Personen. Unternehmen, die im Ausland gegründet oder von Nicht-Kanadiern kontrolliert werden, sind ebenfalls vom Kauf der im Gesetz genannten Wohnimmobilien ausgeschlossen. Diese Bestimmung schließt den Unternehmensaufbau aus, der zuvor eine Umgehung der individuellen Einschränkungen ermöglichte.
Die vorgesehenen Sanktionen umfassen Geldstrafen, die bis zur Verpflichtung zur Rückveräußern der rechtswidrig erworbenen Immobilie reichen können. Das schrittweise eingeführte effektive Eigentumsregister in mehreren Provinzen stärkt die Nachverfolgbarkeit der Erwerbsstrukturen.
Der kanadische Immobilienmarkt bleibt für Ausländer in bestimmten Segmenten (Mehrfamilienhäuser, Gebiete außerhalb von CMA/CA, Gewerbeimmobilien) und für die ausgenommenen Status offen. Der Schlüssel liegt in der genauen rechtlichen Qualifizierung der Immobilie und des Status des Käufers vor jedem Kaufangebot. Ein auf Einwanderungs- und kanadisches Immobilienrecht spezialisierter Notar oder Anwalt sollte der erste Ansprechpartner sein, lange bevor der Immobilienmakler kontaktiert wird.