La Ley sobre la prohibición de compra de inmuebles residenciales por no canadienses, que entró en vigor en enero de 2023, ha sido prolongada hasta el 1 de enero de 2027 por el Ministerio Federal de Finanzas. Esta extensión cambia las reglas del juego para cualquier extranjero que considere una compra inmobiliaria en Canadá. El alcance exacto de esta ley, sus excepciones y las opciones hipotecarias accesibles para no residentes merecen una lectura técnica precisa.
Alcance real de la prohibición: lo que la ley abarca y lo que ignora
La prohibición no cubre todo el mercado residencial canadiense. Se dirige exclusivamente a las propiedades residenciales de tres unidades o menos ubicadas en una región metropolitana de censo (CMA) o una aglomeración de censo (CA). Concretamente, un inmueble de cuatro o más unidades escapa a la restricción, al igual que una propiedad situada fuera de estas áreas urbanas definidas por Estadística Canadá.
Esta distinción rara vez se explica en las guías para el público, que presentan la prohibición como un bloqueo total. Observamos que varios compradores extranjeros adquieren legalmente multiplex o propiedades en zonas rurales sin infringir la ley federal.
Para entender precisamente quién puede comprar una casa en Canadá a pesar de este marco restrictivo, es necesario distinguir el estatus legal del comprador y la naturaleza del bien deseado.
Excepciones por estatus de inmigración: residentes temporales, refugiados y cónyuges
La ley prevé categorías de exención que hacen posible la compra incluso durante el período de prohibición. Las flexibilizaciones adoptadas en marzo de 2023 han ampliado estas excepciones de manera significativa.
- Residentes temporales con un permiso de trabajo válido: pueden adquirir una propiedad residencial para uso personal, siempre que no posean más de una propiedad y cumplan con ciertos criterios de presencia en el territorio.
- Residentes permanentes y ciudadanos canadienses: ninguna restricción. Compran en las mismas condiciones que cualquier canadiense de nacimiento.
- Cónyuges o parejas de hecho de un ciudadano canadiense o de un residente permanente: la exención se aplica incluso si el cónyuge extranjero no tiene estatus permanente.
- Refugiados reconocidos y personas protegidas: exentos de la prohibición, incluso para una primera compra en Quebec con acceso a programas hipotecarios clásicos.
Los estudiantes extranjeros, en cambio, siguen sujetos a la prohibición para las propiedades residenciales abarcadas por la ley, a menos que posean paralelamente un permiso de trabajo elegible.
Préstamo hipotecario para no residentes: pago inicial y requisitos bancarios
El acceso al financiamiento constituye el principal punto de fricción para un comprador extranjero en Canadá. Las instituciones financieras canadienses aplican criterios más estrictos a los prestatarios sin historial de crédito local.
El pago inicial exigido para un no residente supera con creces el mínimo habitual. Donde un residente permanente puede obtener un préstamo hipotecario con un pago inicial reducido (asegurado por la CMHC), un no residente generalmente debe proporcionar un pago inicial mucho mayor, a menudo alrededor de un tercio del valor del bien según el prestamista y el perfil de riesgo.
Historial de crédito e ingresos extranjeros
Sin una calificación de crédito canadiense, el prestatario debe proporcionar un expediente de crédito de su país de origen, traducido y certificado. Algunos bancos aceptan ingresos declarados en el extranjero, pero exigen una verificación independiente por un contador certificado. Otros simplemente rechazan los ingresos no canadienses.
Recomendamos contactar a un corredor hipotecario especializado en clientes no residentes antes de cualquier trámite. La tasa de interés propuesta será generalmente más alta que la ofrecida a un residente, y el seguro de préstamo hipotecario de la CMHC no está accesible para no residentes.
Impuestos y tarifas específicas para compradores extranjeros en Canadá
Más allá del precio de compra y del préstamo hipotecario, varios impuestos se dirigen específicamente a los adquirentes no residentes. Columbia Británica aplica un recargo provincial sobre las compras realizadas por extranjeros en la región de Vancouver. Ontario impone un impuesto similar en la región ampliada del Golden Horseshoe.
En Quebec, no existe hasta la fecha un recargo provincial específico para extranjeros, lo que hace que el mercado de Montreal sea comparativamente más accesible desde el punto de vista fiscal. Sin embargo, los derechos de transferencia (impuesto de bienvenida) se aplican a todos los compradores, sin distinción de estatus.
Impuesto sobre las ganancias de capital en la reventa
Un no residente que revende un inmueble en Canadá está sujeto a una retención fiscal sobre el producto de la venta. La Agencia de Ingresos de Canadá exige un certificado de conformidad antes del pago del saldo al vendedor no residente. Sin este certificado, el notario o abogado retiene una parte del precio de venta en fideicomiso.
Esta obligación sorprende regularmente a los inversores extranjeros que no han anticipado los plazos administrativos relacionados con la obtención del certificado.
Compra inmobiliaria en Canadá por una empresa extranjera: un candado adicional
La ley de 2023 no se dirige únicamente a personas físicas. Las empresas constituidas en el extranjero o controladas por no canadienses también tienen prohibido comprar propiedades residenciales abarcadas por la ley. Esta disposición cierra la puerta a la estructura corporativa que anteriormente permitía eludir las restricciones individuales.
Las sanciones previstas incluyen multas que pueden llegar hasta la obligación de revender el bien adquirido en infracción. El registro de propiedad efectiva, que se está implementando gradualmente en varias provincias, refuerza la trazabilidad de las estructuras de adquisición.
El mercado inmobiliario canadiense sigue abierto a extranjeros en segmentos específicos (multiplex, zonas fuera de CMA/CA, propiedades comerciales) y para los estatus exentos. La clave radica en la calificación jurídica exacta del bien y del estatus del comprador antes de cualquier oferta de compra. Un notario o abogado especializado en inmigración y en derecho inmobiliario canadiense sigue siendo el primer interlocutor a consultar, mucho antes que el corredor inmobiliario.