La Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, entrée en vigueur en janvier 2023, a été prolongée jusqu’au 1er janvier 2027 par le ministère fédéral des Finances. Cette prolongation change la donne pour tout étranger qui envisage un achat immobilier au Canada. Le périmètre exact de cette loi, ses exceptions et les montages hypothécaires accessibles aux non-résidents méritent une lecture technique précise.
Périmètre réel de l’interdiction : ce que la loi vise et ce qu’elle ignore
L’interdiction ne couvre pas l’ensemble du marché résidentiel canadien. Elle cible exclusivement les propriétés résidentielles de trois unités ou moins situées dans une région métropolitaine de recensement (CMA) ou une agglomération de recensement (CA). Concrètement, un immeuble de quatre logements ou plus échappe à la restriction, tout comme une propriété située hors de ces zones urbaines définies par Statistique Canada.
Cette distinction est rarement explicitée dans les guides grand public, qui présentent l’interdiction comme un blocage total. Nous observons que plusieurs acheteurs étrangers acquièrent légalement des multiplex ou des propriétés en zone rurale sans contrevenir à la loi fédérale.
Pour comprendre précisément qui peut acheter une maison au Canada malgré ce cadre restrictif, il faut distinguer le statut juridique de l’acheteur et la nature du bien convoité.
Exceptions par statut d’immigration : résidents temporaires, réfugiés et conjoints
La loi prévoit des catégories d’exemption qui rendent l’achat possible même pendant la période d’interdiction. Les assouplissements adoptés en mars 2023 ont élargi ces exceptions de manière significative.
- Résidents temporaires titulaires d’un permis de travail valide : ils peuvent acquérir une propriété résidentielle pour usage personnel, à condition de ne pas posséder plus d’une propriété et de respecter certains critères de présence sur le territoire.
- Résidents permanents et citoyens canadiens : aucune restriction. Ils achètent aux mêmes conditions que tout Canadien de naissance.
- Conjoints ou partenaires de fait d’un citoyen canadien ou d’un résident permanent : l’exemption s’applique même si le conjoint étranger n’a pas lui-même de statut permanent.
- Réfugiés reconnus et personnes protégées : exemptés de l’interdiction, y compris pour un premier achat au Québec avec accès aux programmes hypothécaires classiques.
Les étudiants étrangers, en revanche, restent soumis à l’interdiction pour les propriétés résidentielles visées par la loi, sauf s’ils détiennent parallèlement un permis de travail admissible.
Prêt hypothécaire pour non-résidents : mise de fonds et exigences bancaires
L’accès au financement constitue le point de friction principal pour un acheteur étranger au Canada. Les institutions financières canadiennes appliquent des critères plus stricts aux emprunteurs sans historique de crédit local.
La mise de fonds exigée pour un non-résident dépasse largement le minimum habituel. Là où un résident permanent peut obtenir un prêt hypothécaire avec une mise de fonds réduite (assurée par la SCHL), un non-résident doit généralement fournir une mise de fonds bien supérieure, souvent autour du tiers de la valeur du bien selon le prêteur et le profil de risque.
Historique de crédit et revenus étrangers
Sans cote de crédit canadienne, l’emprunteur doit fournir un dossier de crédit de son pays d’origine, traduit et certifié. Certaines banques acceptent les revenus déclarés à l’étranger, mais exigent une vérification indépendante par un comptable agréé. D’autres refusent simplement les revenus non canadiens.
Nous recommandons de contacter un courtier hypothécaire spécialisé en clientèle non résidente avant toute démarche. Le taux d’intérêt proposé sera généralement plus élevé que celui offert à un résident, et l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL n’est pas accessible aux non-résidents.
Taxes et frais spécifiques aux acheteurs étrangers au Canada
Au-delà du prix d’achat et du prêt hypothécaire, plusieurs taxes visent spécifiquement les acquéreurs non résidents. La Colombie-Britannique applique une surtaxe provinciale sur les achats par des étrangers dans la région de Vancouver. L’Ontario impose une taxe similaire dans la région élargie du Golden Horseshoe.
Au Québec, aucune surtaxe provinciale spécifique aux étrangers n’existe à ce jour, ce qui rend le marché montréalais comparativement plus accessible sur le plan fiscal. Les droits de mutation (taxe de bienvenue) s’appliquent cependant à tous les acheteurs, sans distinction de statut.
Impôt sur les gains en capital à la revente
Un non-résident qui revend un bien immobilier au Canada est soumis à une retenue fiscale sur le produit de la vente. L’Agence du revenu du Canada exige un certificat de conformité avant le versement du solde au vendeur non résident. Sans ce certificat, le notaire ou l’avocat retient une part du prix de vente en fiducie.
Cette obligation surprend régulièrement les investisseurs étrangers qui n’ont pas anticipé les délais administratifs liés à l’obtention du certificat.
Achat immobilier au Canada par une société étrangère : un verrou supplémentaire
La loi de 2023 ne vise pas uniquement les personnes physiques. Les entreprises constituées à l’étranger ou contrôlées par des non-Canadiens sont également interdites d’achat de propriétés résidentielles visées par la loi. Cette disposition ferme la voie du montage corporatif qui permettait auparavant de contourner les restrictions individuelles.
Les sanctions prévues incluent des amendes pouvant aller jusqu’à l’obligation de revendre le bien acquis en infraction. Le registre de propriété effective, progressivement déployé dans plusieurs provinces, renforce la traçabilité des structures d’acquisition.
Le marché immobilier canadien reste ouvert aux étrangers sur des segments précis (multiplex, zones hors CMA/CA, propriétés commerciales) et pour les statuts exemptés. La clé réside dans la qualification juridique exacte du bien et du statut de l’acheteur avant toute offre d’achat. Un notaire ou avocat spécialisé en immigration et en droit immobilier canadien reste le premier interlocuteur à consulter, bien avant le courtier immobilier.