A Lei sobre a proibição da compra de imóveis residenciais por não-Canadenses, que entrou em vigor em janeiro de 2023, foi prorrogada até 1º de janeiro de 2027 pelo ministério federal das Finanças. Essa prorrogação muda o cenário para qualquer estrangeiro que considere a compra de um imóvel no Canadá. O escopo exato dessa lei, suas exceções e as opções de financiamento disponíveis para não-residentes merecem uma leitura técnica precisa.
Escopo real da proibição: o que a lei visa e o que ignora
A proibição não abrange todo o mercado residencial canadense. Ela se concentra exclusivamente em propriedades residenciais de três unidades ou menos localizadas em uma área metropolitana de recenseamento (CMA) ou uma aglomeração de recenseamento (CA). Concretamente, um imóvel com quatro ou mais unidades está fora da restrição, assim como uma propriedade localizada fora dessas áreas urbanas definidas pelo Statistics Canada.
Essa distinção raramente é explicitada nos guias voltados ao público em geral, que apresentam a proibição como um bloqueio total. Observamos que vários compradores estrangeiros adquirem legalmente multiplex ou propriedades em áreas rurais sem infringir a lei federal.
Para entender precisamente quem pode comprar uma casa no Canadá apesar desse quadro restritivo, é necessário distinguir o status jurídico do comprador e a natureza do bem desejado.
Exceções por status de imigração: residentes temporários, refugiados e cônjuges
A lei prevê categorias de isenção que tornam a compra possível mesmo durante o período de proibição. As flexibilizações adotadas em março de 2023 ampliaram essas exceções de maneira significativa.
- Residentes temporários com um visto de trabalho válido: podem adquirir uma propriedade residencial para uso pessoal, desde que não possuam mais de uma propriedade e respeitem certos critérios de presença no território.
- Residentes permanentes e cidadãos canadenses: nenhuma restrição. Eles compram nas mesmas condições que qualquer canadense de nascimento.
- Cônjuges ou parceiros de fato de um cidadão canadense ou de um residente permanente: a isenção se aplica mesmo que o cônjuge estrangeiro não tenha status permanente.
- Refugiados reconhecidos e pessoas protegidas: isentos da proibição, incluindo para uma primeira compra em Quebec com acesso aos programas de financiamento tradicionais.
Os estudantes estrangeiros, por outro lado, continuam sujeitos à proibição para as propriedades residenciais abrangidas pela lei, a menos que possuam paralelamente um visto de trabalho elegível.
Financiamento para não-residentes: entrada e requisitos bancários
O acesso ao financiamento é o principal ponto de atrito para um comprador estrangeiro no Canadá. As instituições financeiras canadenses aplicam critérios mais rigorosos aos mutuários sem histórico de crédito local.
A entrada exigida para um não-residente ultrapassa amplamente o mínimo habitual. Onde um residente permanente pode obter um financiamento com uma entrada reduzida (garantida pela CMHC), um não-residente geralmente deve fornecer uma entrada bem superior, frequentemente em torno de um terço do valor do imóvel, dependendo do credor e do perfil de risco.
Histórico de crédito e rendimentos estrangeiros
Sem uma pontuação de crédito canadense, o mutuário deve fornecer um histórico de crédito de seu país de origem, traduzido e certificado. Alguns bancos aceitam rendimentos declarados no exterior, mas exigem uma verificação independente por um contador certificado. Outros simplesmente rejeitam rendimentos não canadenses.
Recomendamos entrar em contato com um corretor de hipotecas especializado em clientes não residentes antes de qualquer procedimento. A taxa de juros proposta será geralmente mais alta do que a oferecida a um residente, e o seguro de hipoteca da CMHC não está disponível para não-residentes.
Impostos e taxas específicas para compradores estrangeiros no Canadá
Além do preço de compra e do financiamento, vários impostos visam especificamente os compradores não residentes. A Colúmbia Britânica aplica uma sobretaxa provincial sobre compras por estrangeiros na região de Vancouver. Ontário impõe um imposto semelhante na região ampliada do Golden Horseshoe.
No Quebec, nenhuma sobretaxa provincial específica para estrangeiros existe até o momento, o que torna o mercado de Montreal comparativamente mais acessível do ponto de vista fiscal. Os direitos de transferência (imposto de boas-vindas) aplicam-se, no entanto, a todos os compradores, sem distinção de status.
Imposto sobre ganhos de capital na revenda
Um não-residente que revende um imóvel no Canadá está sujeito a uma retenção fiscal sobre o produto da venda. A Agência de Receita do Canadá exige um certificado de conformidade antes do pagamento do saldo ao vendedor não residente. Sem esse certificado, o notário ou advogado retém uma parte do preço de venda em fideicomisso.
Essa obrigação surpreende regularmente os investidores estrangeiros que não anteciparam os prazos administrativos relacionados à obtenção do certificado.
Compra de imóveis no Canadá por uma empresa estrangeira: um bloqueio adicional
A lei de 2023 não visa apenas pessoas físicas. As empresas constituídas no exterior ou controladas por não-Canadenses também estão proibidas de comprar propriedades residenciais abrangidas pela lei. Essa disposição fecha a porta para a estrutura corporativa que anteriormente permitia contornar as restrições individuais.
As sanções previstas incluem multas que podem chegar à obrigação de revender o imóvel adquirido em violação. O registro de propriedade efetiva, progressivamente implantado em várias províncias, reforça a rastreabilidade das estruturas de aquisição.
O mercado imobiliário canadense continua aberto a estrangeiros em segmentos específicos (multiplex, áreas fora da CMA/CA, propriedades comerciais) e para os status isentos. A chave reside na qualificação jurídica exata do bem e do status do comprador antes de qualquer oferta de compra. Um notário ou advogado especializado em imigração e direito imobiliário canadense deve ser o primeiro interlocutor a ser consultado, muito antes do corretor imobiliário.