La legge sull’interdizione all’acquisto di immobili residenziali da parte di non canadesi, entrata in vigore a gennaio 2023, è stata prolungata fino al 1 gennaio 2027 dal Ministero delle Finanze federale. Questo prolungamento cambia le carte in tavola per qualsiasi straniero che considera un acquisto immobiliare in Canada. Il perimetro esatto di questa legge, le sue eccezioni e le soluzioni ipotecarie accessibili ai non residenti meritano una lettura tecnica precisa.
Perimetro reale dell’interdizione: cosa mira a coprire e cosa ignora
L’interdizione non copre l’intero mercato residenziale canadese. Essa si rivolge esclusivamente alle proprietà residenziali di tre unità o meno situate in un’area metropolitana di censimento (CMA) o in un agglomerato di censimento (CA). In concreto, un immobile di quattro unità o più sfugge alla restrizione, così come una proprietà situata al di fuori di queste aree urbane definite da Statistica Canada.
Questa distinzione è raramente esplicitata nelle guide per il grande pubblico, che presentano l’interdizione come un blocco totale. Osserviamo che diversi acquirenti stranieri acquistano legalmente multiplex o proprietà in zone rurali senza violare la legge federale.
Per comprendere precisamente chi può acquistare una casa in Canada nonostante questo quadro restrittivo, è necessario distinguere lo status giuridico dell’acquirente e la natura del bene desiderato.
Eccezioni per status di immigrazione: residenti temporanei, rifugiati e coniugi
La legge prevede categorie di esenzione che rendono possibile l’acquisto anche durante il periodo di interdizione. Le semplificazioni adottate a marzo 2023 hanno ampliato significativamente queste eccezioni.
- Residenti temporanei con un permesso di lavoro valido: possono acquisire una proprietà residenziale per uso personale, a condizione di non possedere più di una proprietà e di rispettare alcuni criteri di presenza sul territorio.
- Residenti permanenti e cittadini canadesi: nessuna restrizione. Acquistano alle stesse condizioni di qualsiasi canadese di nascita.
- Coniugi o partner di fatto di un cittadino canadese o di un residente permanente: l’esenzione si applica anche se il coniuge straniero non ha di per sé uno status permanente.
- Rifugiati riconosciuti e persone protette: esenti dall’interdizione, inclusi per un primo acquisto in Quebec con accesso ai programmi ipotecari classici.
Gli studenti stranieri, invece, rimangono soggetti all’interdizione per le proprietà residenziali interessate dalla legge, a meno che non detengano parallelamente un permesso di lavoro ammissibile.
Prestito ipotecario per non residenti: anticipo e requisiti bancari
L’accesso al finanziamento costituisce il principale punto di attrito per un acquirente straniero in Canada. Le istituzioni finanziarie canadesi applicano criteri più severi ai mutuatari senza una storia creditizia locale.
Il deposito richiesto per un non residente supera di gran lunga il minimo abituale. Dove un residente permanente può ottenere un prestito ipotecario con un deposito ridotto (assicurato dalla SCHL), un non residente deve generalmente fornire un deposito ben superiore, spesso intorno a un terzo del valore del bene a seconda del prestatore e del profilo di rischio.
Storia creditizia e redditi esteri
In assenza di un punteggio di credito canadese, il mutuatario deve fornire un dossier di credito del proprio paese d’origine, tradotto e certificato. Alcune banche accettano i redditi dichiarati all’estero, ma richiedono una verifica indipendente da parte di un commercialista autorizzato. Altre rifiutano semplicemente i redditi non canadesi.
Consigliamo di contattare un broker ipotecario specializzato in clientela non residente prima di qualsiasi iniziativa. Il tasso di interesse proposto sarà generalmente più elevato di quello offerto a un residente, e l’assicurazione del prestito ipotecario della SCHL non è accessibile ai non residenti.
Tasse e costi specifici per gli acquirenti stranieri in Canada
Oltre al prezzo d’acquisto e al prestito ipotecario, diverse tasse mirano specificamente agli acquirenti non residenti. La Columbia Britannica applica una sovrattassa provinciale sugli acquisti da parte di stranieri nella regione di Vancouver. L’Ontario impone una tassa simile nella regione allargata del Golden Horseshoe.
In Quebec, attualmente non esiste alcuna sovrattassa provinciale specifica per gli stranieri, il che rende il mercato di Montreal relativamente più accessibile dal punto di vista fiscale. Tuttavia, i diritti di mutazione (tassa di benvenuto) si applicano a tutti gli acquirenti, senza distinzione di status.
Imposta sulle plusvalenze alla rivendita
Un non residente che rivende un immobile in Canada è soggetto a una ritenuta fiscale sul ricavato della vendita. L’Agenzia delle Entrate del Canada richiede un certificato di conformità prima del pagamento del saldo al venditore non residente. Senza questo certificato, il notaio o l’avvocato trattiene una parte del prezzo di vendita in fiducia.
Questa obbligazione sorprende regolarmente gli investitori stranieri che non hanno previsto i tempi amministrativi legati all’ottenimento del certificato.
Acquisto immobiliare in Canada da parte di una società straniera: un ulteriore blocco
La legge del 2023 non si rivolge solo alle persone fisiche. Le aziende costituite all’estero o controllate da non canadesi sono anch’esse vietate dall’acquisto di proprietà residenziali interessate dalla legge. Questa disposizione chiude la strada alla struttura aziendale che in precedenza consentiva di aggirare le restrizioni individuali.
Le sanzioni previste includono multe che possono arrivare fino all’obbligo di rivendere il bene acquisito in violazione. Il registro della proprietà effettiva, progressivamente implementato in diverse province, rafforza la tracciabilità delle strutture di acquisizione.
Il mercato immobiliare canadese rimane aperto agli stranieri su segmenti specifici (multiplex, zone fuori CMA/CA, proprietà commerciali) e per gli status esentati. La chiave risiede nella qualificazione giuridica esatta del bene e dello status dell’acquirente prima di qualsiasi offerta d’acquisto. Un notaio o un avvocato specializzato in immigrazione e diritto immobiliare canadese rimane il primo interlocutore da consultare, ben prima del broker immobiliare.