De wet op de verbod op de aankoop van residentiële onroerend goed door niet-Canadezen, die in januari 2023 in werking is getreden, is verlengd tot 1 januari 2027 door het federale ministerie van Financiën. Deze verlenging verandert de situatie voor elke buitenlander die overweegt onroerend goed in Canada aan te kopen. De exacte reikwijdte van deze wet, de uitzonderingen en de hypotheekstructuren die beschikbaar zijn voor niet-residenten verdienen een nauwkeurige technische lezing.
Werkelijke reikwijdte van het verbod: wat de wet beoogt en wat ze negeert
Het verbod dekt niet de gehele Canadese residentiële markt. Het richt zich uitsluitend op residentiële eigendommen van drie eenheden of minder gelegen in een censusmetropolitaan gebied (CMA) of een census agglomeratie (CA). Concreet ontsnapt een gebouw met vier of meer woningen aan de beperking, net als een eigendom dat zich buiten deze door Statistique Canada gedefinieerde stedelijke gebieden bevindt.
Deze onderscheid wordt zelden expliciet gemaakt in de populaire gidsen, die het verbod presenteren als een totale blokkade. We zien dat verschillende buitenlandse kopers legaal multiplexen of eigendommen in landelijke gebieden verwerven zonder in strijd te zijn met de federale wet.
Om precies te begrijpen wie een huis in Canada kan kopen ondanks dit beperkende kader, moet men het juridische statuut van de koper en de aard van het gewenste goed onderscheiden.
Uitzonderingen op basis van immigratiestatus: tijdelijke bewoners, vluchtelingen en partners
De wet voorziet in categorieën van vrijstelling die de aankoop mogelijk maken, zelfs tijdens de verbodperiode. De versoepelingen die in maart 2023 zijn aangenomen, hebben deze uitzonderingen aanzienlijk uitgebreid.
- Tijdelijke bewoners met een geldige werkvergunning: zij kunnen een residentieel eigendom verwerven voor persoonlijk gebruik, op voorwaarde dat ze niet meer dan één eigendom bezitten en voldoen aan bepaalde aanwezigheidseisen op het grondgebied.
- Permanente bewoners en Canadese burgers: geen beperkingen. Zij kopen onder dezelfde voorwaarden als elke geboren Canadees.
- Partners of echtgenoten van een Canadese burger of een permanente bewoner: de vrijstelling geldt zelfs als de buitenlandse partner zelf geen permanente status heeft.
- Erkende vluchtelingen en beschermde personen: vrijgesteld van het verbod, inclusief voor een eerste aankoop in Quebec met toegang tot de klassieke hypotheekprogramma’s.
Buitenlandse studenten daarentegen blijven onderworpen aan het verbod voor de residentiële eigendommen die door de wet worden beoogd, tenzij zij tegelijkertijd een geldige werkvergunning bezitten.
Hypotheek voor niet-residenten: aanbetaling en bankvereisten
Toegang tot financiering is het belangrijkste knelpunt voor een buitenlandse koper in Canada. Canadese financiële instellingen hanteren strengere criteria voor leners zonder lokale kredietgeschiedenis.
De aanbetaling die vereist is voor een niet-resident overschrijdt ruimschoots het gebruikelijke minimum. Waar een permanente bewoner een hypotheek kan verkrijgen met een verlaagde aanbetaling (verzekerd door de CMHC), moet een niet-resident doorgaans een veel hogere aanbetaling verstrekken, vaak rond een derde van de waarde van het goed, afhankelijk van de kredietverstrekker en het risicoprofiel.
Kredietgeschiedenis en buitenlandse inkomsten
Zonder een Canadese kredietscore moet de lener een kredietdossier uit zijn of haar land van herkomst overleggen, vertaald en gecertificeerd. Sommige banken accepteren de in het buitenland aangegeven inkomsten, maar vereisen een onafhankelijke verificatie door een erkende accountant. Andere weigeren simpelweg niet-Canadese inkomsten.
We raden aan om contact op te nemen met een hypotheekmakelaar die gespecialiseerd is in niet-residentiële klanten voordat u enige stappen onderneemt. De aangeboden rente zal doorgaans hoger zijn dan die voor een resident, en de hypotheekverzekering van de CMHC is niet toegankelijk voor niet-residenten.
Belastingen en kosten specifiek voor buitenlandse kopers in Canada
Naast de aankoopprijs en de hypotheek zijn er verschillende belastingen die specifiek gericht zijn op niet-residentiële kopers. British Columbia heft een provinciale toeslag op aankopen door buitenlanders in de regio Vancouver. Ontario legt een vergelijkbare belasting op in de uitgebreide regio van de Golden Horseshoe.
In Quebec bestaat er momenteel geen specifieke provinciale toeslag voor buitenlanders, wat de Montréalse markt fiscaal gezien relatief toegankelijker maakt. De overdrachtsrechten (welkomstbelasting) zijn echter van toepassing op alle kopers, ongeacht hun status.
Belasting op de meerwaarde bij verkoop
Een niet-resident die onroerend goed in Canada verkoopt, is onderworpen aan een belastinginhouding op de opbrengst van de verkoop. De Canada Revenue Agency vereist een conformiteitscertificaat voordat het saldo aan de niet-resident verkoper wordt uitbetaald. Zonder dit certificaat houdt de notaris of advocaat een deel van de verkoopprijs in fiducie.
Deze verplichting verrast regelmatig buitenlandse investeerders die de administratieve vertragingen in verband met het verkrijgen van het certificaat niet hadden voorzien.
Onroerend goed kopen in Canada via een buitenlandse onderneming: een extra slot
De wet van 2023 richt zich niet alleen op natuurlijke personen. Bedrijven die in het buitenland zijn opgericht of gecontroleerd door niet-Canadezen zijn ook verboden om de residentiële eigendommen die door de wet worden beoogd aan te kopen. Deze bepaling sluit de weg af voor de corporatieve structuren die voorheen de individuele beperkingen konden omzeilen.
De voorziene sancties omvatten boetes die kunnen oplopen tot de verplichting om het onroerend goed dat in strijd met de wet is verworven, te verkopen. Het register van effectieve eigendom, dat geleidelijk in verschillende provincies wordt uitgerold, versterkt de traceerbaarheid van de acquisitiestructuren.
De Canadese vastgoedmarkt blijft open voor buitenlanders in specifieke segmenten (multiplexen, gebieden buiten CMA/CA, commerciële eigendommen) en voor vrijgestelde statuten. De sleutel ligt in de exacte juridische kwalificatie van het goed en de status van de koper voordat een aankoopaanbod wordt gedaan. Een notaris of advocaat die gespecialiseerd is in immigratie en Canadees vastgoedrecht blijft de eerste contactpersoon om te raadplegen, lang voordat de vastgoedmakelaar.